W Łodzi w ciągu dziesięciu lat potrafiło przybyć 200 tysięcy mieszkańców. Jednak tak szybki rozwój miał swoją cenę.

Miasto 360

Kiedy na początku lat 20-tych XIX wieku Rajmund Rembieliński dzielił ziemię i wytyczał działki, by przekazać je osadnikom, nie mógł przypuszczać, że 100 lat później Łódź, która praktycznie była wtedy wsią, dobije do 600 tys. mieszkańców. Początkowo pomysł był prosty. Szereg zachęt miało sprawić, by wzdłuż traktu piotrkowskiego, czyli dzisiejszej ulicy Piotrkowskiej, osiedlali się rzemieślnicy. Dostawali wtedy po długiej, wąskiej działce, gdzie mieli wybudować dom i warsztat. Do tego blisko 300 m kw. pola, na którym często pasły się krowy.

– To był układ wiejski skupiony wzdłuż głównego ciągu komunikacyjnego. Łódź jest młodym miastem. Liczy sobie zaledwie dwa cykle życia zabudowy. Nie zdążyły w niej zajść procesy, jakie obserwowaliśmy w innych miastach. Konsekwencje tego ponosimy do dzisiaj – mówi Robert Warsza, dyrektor Miejskiej Pracowni Urbanistycznej.

Wszystko, co działo się później w urbanistyce miasta ma swoje korzenie właśnie tu. Między innymi dlatego Łódź nie ma klasycznego rynku, na którym skupiałoby się życie. W XIX wieku miasto rozwijało się tak szybko, że nikt nad tym nie panował. W ciągu 10 lat potrafiło urosnąć o 200 tys. mieszkańców. To dla administracji było wielkim wyzwaniem i mało kto zastanawiał się wtedy, czy rodzący się właśnie układ urbanistyczny jest aby optymalny. W rzeczywistości każdy budował gdzie chciał i co chciał. Wystarczyło, że miał pieniądze.

Z kreślonej przez Rembielińskiego osady rzemieślniczej Łódź przekształciła się w miasto przemysłowe. Jednorodzinne domy przy Piotrkowskiej zastępowane były kamienicami, gdzie w oficynach szykowano miejsce dla pracowników manufaktur i fabryk. Pola, na których wcześniej wypasane były krowy, przekształcały się w podwórka. Ale układ urbanistyczny się nie zmieniał. Dopiero teraz mówi się o konieczności przebijania nienaturalnie dużych kwartałów.

– Żadna z faz przyspieszonego rozwoju śródmieścia Łodzi nie doprowadziła do wykształcenia czystego i spójnego układu przestrzennego. Wytworzyły się dwa wzajemnie niepowiązane układy – miasta XIX-wiecznego i przeciwny mu – luźnej struktury miasta XX wiecznego – mówi dr Tomasz Jochim, dyrektor zarządzający BUDOMAL.

Dzisiaj, po raz drugi w historii, Łódź przechodzi podobne przeobrażenie. Z miasta produkcyjnego, którego serce biło w rytmie funkcjonowania fabryk, przenosi ciężar na usługi. Jak grzyby po deszczu rosną biurowce. Na rynku deweloperki mieszkaniowej otwarcie mówi się o inwestycyjnym boomie. Jednak dzisiaj, mając świadomość zachodzących zmian, planiści i urbaniści podchodzą do nich z większą refleksją, niż działo się to 100 lat temu.

– Prowadzimy niespotykany w skali Polski proces rewitalizacji centrum. Jego celem jest przywrócenie atrakcyjności Śródmieścia i okolic. Bardzo ciekawe, że do niego włączył się kapitał prywatny. Przedsiębiorcy uznali, że to, co historyczne, ma unikalną wartość, której nie da się kupić za pieniądze. Takie projekty, jak Monopolis czy ostatnio ogłoszona rewitalizacja obiektów Scheiblera przy Tymienieckiego powodują, że miasto w odbudowywaniu tkanki nie jest osamotnione. Staramy się sterować tymi procesami i je stymulować. Ale nie jest to łatwe. Powiedziałbym, że obowiązujący stan prawny pozwala nam starać się panować nad tym, co się dzieje, a nie kreować rzeczywistość, jak byśmy chcieli – dodaje dyrektor Warsza.

Jednym z głównych problemów, z jakimi w Łodzi mierzą się planiści, są nieruchomości kupione w celach spekulacyjnych. Jak przyznaje dyrektor MPU, w takich przypadkach administracja jest bezradna. Problem ten, jako jeden z najpilniejszych do rozwiązania wymienia również prof. Tadeusz Markowski, łódzki ekonomista, w latach 2012-2015 prezes Towarzystwa Urbanistów Polskich, wykładowca Uniwersytetu Łódzkiego w Katedrze Zarządzania Miastem i Regionem. Jako najbardziej wyrazisty przykład podaje tzw. Dom buta, czyli budynek na rogu ulic Piotrkowskiej i Tuwima. Należy on do włoskiego przedsiębiorcy i zdaniem profesora może stać w takim stanie jeszcze wiele lat.

– Badania pokazują, że renta z tytułu wzrostu wartości gruntów w długim okresie w takich krajach jak Polska jest większa i bezpieczniejsza niż inne formy inwestowania. To powoduje, że kapitał spekulacyjny hamuje zmiany na wiele lat. Kraje Europy Zachodniej nauczyły się z tym sobie radzić. Mają mechanizmy wywłaszczeniowe, dzięki którym można poradzić sobie z takimi problemami. W Polsce nikt się tym nie przejmuje, a efekt widzimy na przykładach takich, jak Dom Buta – mówi profesor.

Kolejnym problemem, z jakim próbują sobie poradzić planiści, jest tzw. suburbanizacja, czyli przenoszenie się mieszkańców na przedmieścia. Jak mówi prof. Markowski, skutkuje to wyludnianiem się centrum i dużym obciążeniem dla układu komunikacyjnego. Łódź szczególnie była dotknięta tym procesem, bo jeszcze niedawno w centrum w ogóle nie było mieszkań o wysokim standardzie. Teraz nadrabiamy stracony czas. Na rynku usług deweloperskich dzieje się bardzo dużo.

– Popyt na nowe mieszkania w Łodzi stale rośnie, ponieważ miasto nie nasyciło się nimi tak jak np. Warszawa, Poznań czy Kraków, a ceny na rynku wtórnym są bardzo zbliżone do tych z pierwotnego. Największe zapotrzebowanie jest na mniejsze mieszkania o pow. od 25 m kw. do 45 m kw. Kupowane są w celach inwestycyjnych lub przez seniorów. Lokale 40-45 m kw. to idealne rozwiązanie dla młodych par. Klienci rzadziej wybierają mieszkania o powierzchni ok. 80-100 m kw. Zamiast tego wolą zainwestować w działkę z domem za miastem – mówi Piotr Leśniak, koordynator ds. marketingu i sprzedaży w BUDOMAL.

 

Niekorzystne trendy stara się zatrzymać miasto.

– W Łodzi bardzo trudno o to, by mieszkanie w centrum mogło być alternatywą dla terenów podmiejskich. Szczególnie w kwestii obcowania z przyrodą. Dlatego jednym z naszych głównych celów w najbliższych latach będzie rozwijanie zieleni w mieście – mówi dyrektor Warsza.

Na jakość życia w centrum mają wpłynąć też wielkie projekty rewitalizacyjne. Łódź może pochwalić się architekturą, jakiej nie powstydziłoby się niejedno turystyczne miasto. Ale trzeba ją doprowadzić do stanu sprzed ponad 100 lat.

– Dynamika i chaos – dwie cechy dominujące w rozwoju gospodarczym dziewiętnastowiecznej Łodzi przemysłowej – do dziś odciskają piętno zarówno na krajobrazie przestrzeni, jak i funkcji ścisłego centrum. Zużywanie się przez niemal cały miniony okres historii substancji miasta sprawia, że wielu obiektom mieszkaniowym i pofabrycznym zagraża śmierć techniczna. Celem BUDOMAL jest aktywne wspieranie procesu zachodzących zmian. Właśnie dlatego angażujemy się kapitałowo w projekty rewitalizacji. Firma od początku swojej działalności jest związana z Łodzią. Rozwój i przebudowa miasta, a także przywracanie jego historycznej wartości to cele spójne ze strategią działalności BUDOMAL. Mamy po trosze nadzieję, że tym samym wpiszemy się w najnowszą jego historię – mówi Tomasz Jochim.

 

źródło: http://lodz.wyborcza.pl/lodz/7,35136,24901696,lodz-przechodzi-wielkie-przeobrazenie-jaka-jest-tego-cena.html